La qualité de professionnel dans le cadre d'une vente immobilière paralyse la clause de non-garantie des vices cachés.
Rappel des dispositions du Code civil:
L'article 1643 du Code civil prévoit: Le vendeur "est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie".
L'article 1645 du Code civil ajoute: "Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur".
L'exonération de la garantie des vices cachés
Sur le fondement de ces articles, la jurisprudence a développé le principe d'exonération de la garantie des vices cachés applicable au vendeur professionnel (Cass. 3ème Civ., 15 juin 2022, n°21-21.143). Ce dernier est "présumé connaître les vices de la chose vendue" (Cass. Com., 14 novembre 2019, n°18-14.502).
La notion de professionnel
Dans un arrêt récent du 17 octobre 2024, la Cour de cassation est venue éclairée la notion de professionnel.
En espèce, des acquéreurs avaient signé un compromis de vente concernant une maison dont l'un des propriétaires exerçait la profession de négociateur immobilier.
Après l'achat de ce bien immobilier, plusieurs vices cachés ont été révélés comme par exemple des problèmes relatifs à l'isolation et à la performance énergétique.
Pour la Cour de cassation, la profession n'est pas un élément déterminant de la qualité de professionnel et il est nécessaire de tenir compte d'un faisceau d'indices.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation a confirmé l'arrêt de la Cour d'appel en ce qu'elle s'était fondée sur le projet des vendeurs. Il s'agissait d'une opération isolée de gestion de leur patrimoine privé. Les vendeurs n'étaient pas professionnels et pouvaient donc se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.
Cass. 3ème Civ., 17 octobre 2024, n°22-22.882
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