Le principe de l'obligation de délivrance du bailleur
Un principe indispensable
Tout bailleur est soumis à l'obligation de délivrance et ne peut s'en exonérer tout le long du bail (arrêt de la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation du 11 octobre 1989, n°88-14.439 et arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 10 septembre 2020, n°18-21.890).
Impossibilité pour le bailleur de s'en exonérer
Le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation par des clauses intégrées au bail.
En effet, la jurisprudence a rendu inopérantes les clauses d'acceptation des lieux en l'état (3ème civ., C.cass, 5 juin 2002, n°00-19.037).
Le bailleur ne peut également pas s'exonérer de son obligation de délivrance par l'intégration d'une clause souffrance (article 1724 du Code civil) (3ème civ., Ccass., 1er juin 2005, n°04-12.200).
Ce principe résiste-t-il aux clauses de non-recours?
Les clauses de non-recours interdisent au locataire d'exercer tout recours (vices, défauts, malfaçons, infiltrations...) contre son bailleur.
La Cour de cassation a suivi sa logique en appliquant sa jurisprudences à l'égard des autres clauses aux clauses de non-recours.
Au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, la Cour de cassation a considéré qu' "une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (3ème Civ., Ccass., 10 avril 2025, n°23-14.974; 3ème Civ., C.cass., 18 mars 2009, n°08-11.011).
Bien que ce principe prévu à l'article 1719 du Code civil, ne semble pas bénéficié d'exonération. Cela ne semble pas le cas du contenu de l'obligation délivrance prévu à l'article 1720 du Code civil puisque la Cour de cassation a reconnu et validé la clause de non-recours dans le cas d'un remplacements d'équipements ou d'installations (3ème Civ., C.cass., 19 décembre 2019, n°18-19.136).
