Dol dans une vente immobilière et l'excès de prix comme préjudice

Le dol est un vice de consentement et est défini par la doctrine comme une faute intentionnelle susceptible d'engager la responsabilité de son auteur.

La victime du dol peut obtenir la nullité du contrat ou obtenir des dommages et intérêts.

Dans un arrêt du 28 mai 2026, un couple avait acheté un bien immobilier. Après plusieurs années d'occupation, les acheteurs reprochent aux vendeurs d'avoir dissimulé le comportement d'un voisin.

Les juges du fond ont fait à la demande des acquéreurs en estimant que les vendeurs avaient délibérément dissimulé le comportement de ce voisin ainsi qu'à leur demande de réparation de leur "préjudice correspondant à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité liée au voisin et non à une perte de chance de l’acquérir à un moindre prix".

L a cour de cassation a confirmé le raisonnement de la Cour d'appel en considérant que « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix (…) [ce dernier ayant été souverainement évalué par la cour d’appel à 15 % du prix d’acquisition] » et non à une simple perte de chance de l'acquérir à un moindre prix.

Ce nouvel arrêt donne la possibilité à la victime d'un dol d'agir en responsabilité en sollicitant non pas la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses mais en réparation de l’excès de prix payé par l’acquéreur.

Civ. 3e, 28 mai 2026, FS-B, n° 24-20.821